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惠济区古荥镇意向地块初步规划建议 营销部 一、区域概况 1 1 、古荥镇基本情况简介 古荥镇位于郑州市北郊，距市中心 15 公里，向东 8 公里接 107 国道，向南 2 公里即到开洛高速公路郑州西站，境内有江山路、大河路、古须路三条省级道路。辖区面积 53.18平方公里，有古荥村、程庄村、马村村、纪公庙村、张定邦村、曹村坡村、南王村村、孙庄村、黄河桥村、岭军峪村 10个行政村，74 个村民组，3 万多人。全镇共有企业 25 家。 古荥镇为旧荥泽县城，系清康熙三十二年(1693)为避水患，从黄河南岸迁于此，在著名的荥阳故城上修建的。历史 上的荥阳故城，始建于公元前 3000-5000 年间，战国时始称荥阳邑，因位于荥泽以西荥水之阳而得名，始建于战国时代。清朝时形成古荥镇沿袭至今。 其所处区位南北向联系了郑州商城文化圈与黄河风景名胜区，同时拥有 1 处世界文化遗产、3 处全国重点文物保护单位、2 处省级文物保护单位和 9 处市级文物保护单位。包括西山遗址、小双桥遗址、大河村遗址、荥阳城遗址，古荥汉代冶铁遗址，纪公庙、周苛庙、城隍庙、孔氏家庙等。 古荥镇具有文物数量众多，时间跨度大，保存类型丰富，保存较完整的特点，是全国第四批历史文化名镇。近年来，古荥镇建生态、文化、旅游、经济强镇，围绕古汉文化、生态资源发展现代旅游业的优势更加突出。古荥镇制定并实施了“生态文化旅游名镇”的战略目标，并围绕这个目标做了大量的文物普查、民俗调查、景点开发、资料整理等工作，得到了众多专家学者的认可。 下一步，该镇将借助“中国历史文化名镇”这张名片，选准文化建设与经济建设的最佳结合点，把旅游、文化产业作为重要的支柱产业进行培育。根据古汉文化资源丰富的特点，结合新农村建设实际，做好小城镇建设规划和文化产业 发展规划，以文化助推经济发展，以经济促进文化繁荣，努力把古荥镇建设成和谐、文明、富裕的生态文化旅游名镇。 2 2 、交通规划 古荥镇周边规划有地铁 1 号线（沟赵站—市体育中心站，一期工程，西起西流湖站，东至市体育中心站，线路全长 26.2公里；二期工程，分东西两段，西段始于河南工业大学站，至西流湖站，东段始于市体育中心站，至河南大学新区站，线路全长 15.4 公里）、地铁 3 号线（3 号线是郑州中心城区一条由西北至东南的斜向径向轨道交通骨干线路，起始于天山路站，终点至经南十七路站，线路全长 41.0 公里，功能定位为郑州中心城骨干线），其中地铁 1 号线距离古荥镇最近的站点为沟赵站，距离 5.0 公里，3 号线距离古荥镇最近的站点为天山路站，距离 5.5 公里。 3 3 、隋唐大运河 隋唐大运河通济渠郑州段位于郑州北部惠济区，前身为著名的“鸿沟”的一部分，现存包括索须河运河故道和一段汴河遗址。其中，索须河段是隋唐大运河通济渠现存最完整的遗存，它西起丰硕街，向东汇入贾鲁河，全长约 16 公里。 隋唐大运河见证了诸多历史风云，当年楚汉相争，双方以鸿沟为界，平分天下，如今的设计将围绕运河为主线，以“运河古城+水上新城”的宏大布局，重现当年气势恢宏的汉代荥泽古城风貌。 中国城市建设研究院风景园林专业院拿出了初步设计方案。根据方案，大运河郑州段将以古荥镇为“龙头”，利用丰厚历史文化，打造风情旅游小镇；以大运河遗址带为“龙身”，以保护促发展，线性带动周边旅游开发，传承运河文化，打造成一座“运河上的城市”，建设“一河两岸六园八景十二遗珠”的现代风情旅游景区。 “一河两岸”指大运河遗址两岸滨水自然景观带。“西至黄河东至淮，绿影一千三百里，大业末年春暮月，柳色如烟絮如雪”。当年大运河两岸到处杨柳依依，俯映碧波，根据规划，如今，将在大运河郑州段两岸，规划种植垂柳、玉兰海棠、桃树杏树、银杏、波斯菊，建设运河百里画廊，再现隋堤烟柳的胜景。 六园”指运河古城、运河人家、运河码头、运河驿馆、运河农舍、运河渔歌六个文化园区。其中的重点是运河古城。 “八景”则是依托原来老“运河八景”而建的新“运河八景”：运河伊始、万舸竞发、纤夫船号、水上船工、汴水清沙、贾鲁胜景、筒车兴农等。 “十二遗珠”则是指散落在大运河区域内的人文景观，包括：王氏宗祠、程氏家庙、惠济桥、花园口决堤遗址、红光寺、岔河遗址、小双桥遗址、玉皇阁、祥云寺等。 4 4 、地块基 本情况 古荥镇安置区占地面积 3159 亩，总建筑面积 219 万平方米，住宅 184 万平方米，商业 31 万平方米。拆迁安置涉及 6 个行政村 29858 人。建设拆迁涉及 6 个村、企事业单位总共 514 万平方米。其中，古荥大运河文化区总城市建设用地 44717 亩，住宅商业等用地 8600 亩，安置区用地 1500 亩（人均 70 平方米）。 序号 行政村 人口数 0 60 岁以上 1 古荥 8260 1157 2 纪公庙 5546 756 3 南王村 4403 654 4 程庄村 3932 533 5 马村 5050 730 6 曹村坡 2289 341 7 非农业 378 8 合计 29858 4171 4 4 、投资测算 投资概算：约 291.47 亿元，扣除安置用地后剩余住宅商业用地 5900 亩 拆迁：514 万平方米 x 800 元/平方米 = 41.12 亿元 安置：219 万平方米 x 3000 元/平方米 = 65.7 亿元 安置区占地 3159 亩 x 15 万元/亩 = 4.74 亿元 货币安置 60 万平方米 x 3000 元/平方米 = 18 亿元 道路：一期：17 条 48.8 公里，投资概算 30 亿元 道路占地 4000 亩 x 15 万元/亩 = 6 亿元 古城建设征地：4976 亩 x 15 万元/亩 = 7.46 亿元 古城建设投资：60 亿元 剩余土地征地款：25630 亩 x 15 万元/亩 = 38.45 亿元 公用设施、公共服务设施、绿地广场等建设费用：20 亿元 二、 城市及区域房地产市场概况 1 1 、 城市近期房地产市场库存，量价情况，未来总体市场判断 2016 年 1-11 月份郑州市住宅新增供应 1176.37 万㎡，成交量达到 1318.22 万㎡，均价 10411 元/㎡，供求比 1.12。其中 1-9 月份成交面积 1144.03 万㎡，占比 87%。10 月份出台限购限贷政策，11 月份受限购限贷政策影响，成交量较 9月份下降 44%。由于政府从备案价上限制房价上涨，11 月成 交均价较 9 月份下降 3.4%。 截至 11 月底，郑州市商品住宅库存量为 336.92 万㎡，环比增加 11%，同比下滑 31%，库存量略有回升。在不增加新供应的情况下，按照近一年的月均去化计算，去化周期仅需 2.8 个月。 2016 年 1-11 月份郑州市共供应 169 宗土地，供应面积9938 亩。成交宗数 116 宗，成交面积 6761 亩。其中 1-9 月份成交 112 宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10 月份无土地成交，11 月份集中供应 56 宗土地，但多为城改用地，前期已有开发商介入，基本无净地出让。 2016 年前三季度商品住宅市场整体销售情况较好，量价齐升。进入第四季度，受限购限贷政策影响，成交量下降幅度较大，价格略有下降。目前客户观望情绪较为严重，预计2017 年第一季度，将延续下降趋势。 受“限房价、竞地价”的新政影响，地王将不会再出现，地价将保持稳定，同时受限房价的政策影响，新拍卖地块，后期入市产品价格，将与目前房价保持相同趋势，不会有较大波动。 2 2 、 区域近期房地产市场库存，量价情况，未来总体市场判断 截止 2016 年 11 月底，惠济区库存 16.03 万方，按照近一年的月均去化量计算，去化周期 1.1 个月，库存量较少，去化周期较短。11 月份惠济区供应 8.05 万㎡，去化 8.19 万㎡，销售均价 11803 元/㎡。 惠济区目前在售项目较多，预计明年有和昌林与城、融创大河宸院、富力建业尚悦居等多个千亩大盘入市，潜在供应量较大，市场竞争较为激烈。 3 3 、区域主要竞品情况 （1 1 ）思念果岭 项目位于位于郑州市西北低密度生态住宅区，北临黄河风景名胜区，南临北四环路，规划总占地 5400 亩，开发周期 5-8 年，是集旅游、度假、商务、运动、休闲于一体的混合型地产项目。 项目概况：思念果岭由郑州黄河大观有限公司开发，产品类型有独栋、双拼、叠加、洋房。项目以低密度高端住宅为主要卖点，景观规划三大景观路线，四大特色景观组团的形式，住宅则沿景观路线两侧，特色景观组团外围的布局形式，突出项目的居住品质。 销售情况：项目目前五期在售，五期悦庄项目位于整个思念果岭国际社区的西南方向，临近思念高尔夫球场。占地面积 40 万平米，建筑面积 21 万平米，有独栋别墅、双拼别墅、合院别墅、叠院别墅，少量叠加别墅和电梯多层洋房，合计六种产品。 在售洋房房源为 87-145 平，均价 12000-15000 元/平；现房别墅在售面积为 384-442 平，均价 18000-28000 元/平。金水、惠济、中原为重点成交区域，其中金水区以私企中高层为主，中原区以企事业单位员工为主，东区、惠济区以私 营业主。2016 年 1-11 月洋房成交 153 套，销售面积 14191㎡，销售金额 8497 万元。 项目分析：项目配套高尔夫球场、思念果岭温泉酒店、大年农庄、果岭嫁园，资源较为丰富，形象高端。临近黄河风景名胜区，生态景观较好，规划低密度住宅产品，生活舒适度高。项目虽有生活配套设施，但仍显欠缺，无法满足长期生活居住需求。项目地处黄河风景区，距离主城区较远，公共交通不便，居住成本较高。 （2 2 ）清华忆江南 项目总占地面积近 6100 亩，规划定位集山水大宅、坡地洋房、酒店式公寓、温泉养生、休闲旅游为一体的大型温泉度假社区。 项目概况：项目由郑州清华园房地产开发有限公司开发，总占地 6100 亩，总建面约 400 万㎡。项目一期为项目的东南部，占地面积 37 亩，总建筑面积 9201 ㎡；项目二期共有建筑 37 栋，包含坡地洋房、情景洋房、花园洋房、温泉公寓，面积区间在 50--200 平米；项目三期主推 49-62 ㎡度假公寓、71-98 ㎡闲适两房、115-165 ㎡世家三房、154-175 ㎡阔景复式等多重置业空间。十五区为项目全新升级力作，位 于清华·忆江南 500 亩伴山湖的湾区北侧，紧邻一线最美湖景，总用地面积 336 亩，全部为湾岸别墅、多层洋房和部分观景高层组成，居住舒适度极高。 销售情况：目前开发至十五区，规划由湾岸别墅、多层洋房和部分观景高层组成。目前清华忆江南仅剩约 10 套别墅房源在售，300 平，约 900 万一套，项目预计明年推出 6期房源，现前期咨询中，具体开盘时间待定。 项目分析：项目紧邻北四环和郑云高速（广武站），南门口的北五环且即将通车与向东全面拓宽后的江山路相连，再加上与郑焦铁路的联通，以及社区的免费直通车，交通价值凸显。项目与新加坡品格蒙特梭利国际幼儿园、艾瑞德国际学校和郑州一中正式签约，构建 15 年一站式名校教育体系。项目以“游闲生活”为理念，先后打造四星级江南春温泉酒店、清华·澎湖湾水上乐园、中原影视城、江南·秦淮里商业街、业主垂钓俱乐部、生态果园、有机农场等配套设施，并计划投入上百亿元在后山打造主题乐园，游闲配套资源丰富。 （3 3 ）正商兴汉花园 正商兴汉花园项目位于郑州市惠济区国家历史文化名镇-古荥，周边有大河路、西四环、江山路、西三环北延工程等多条主干道。 项目概况 ：正商兴汉花园项目占地约 52 亩，规划总建面近 10 万平米，地块比较方正，容积率 1.993。由 7 栋 8 层的洋房（顶层复式）和 3 栋 18 层的高层组成。项目东南角建有一栋 3 层幼儿园。总户数 648 户，机动车停车位 687 个，其中地上停车位 67 个，地下停车位 620 个。 销售情况 ：2015 年 12 月 26 日上午 8 点，正商兴汉花园在黄河迎宾馆开盘，推出高层 2#3#楼、洋房 5#6#11#楼，共计推出 344 套（洋房 128 套，高层 216 套），认购 161 套（洋房 41 套，高层 120 套）；洋房一层开盘成交价 8300 元/㎡（送花园和地下室），2-8 层均价 6200 元/㎡；高层均价 5300 元/㎡。目前一期房源已售完，二期土地证暂未取得。现前期咨询中，二期具体规划及推出时间待定。 项目分析 ：项目位于惠济区古荥镇，靠近黄河风景区，周边生态资源较好。目前周边公共交通较少，出行较为不便。各种生活配套较少，生活略有不便。项目前期成交客户多为古荥镇本地居民及惠济区部分刚需客户，项目整体偏向刚需。 三、规划建议 1. 整体规划 2. 鲁能胜地 原有古荥古镇区域意向打造以人为本、生态为根、文化为魂、参与互动国际一流旅游度假目的地的鲁能胜地，保留古荥原有古镇形象，重新塑造古镇原有生活风貌，并且引进鲁能胜地旅游元素，着重打造该区域的旅游文化资源。 （1 1 ）大运河主题乐园 依托大运河“一河两岸六园八景十二遗珠”的规划，结合古荥镇丰富的历史文化资源，打造独具特色的旅游主题乐园。 （2 2 ） 拓展基地 在大运河主题园区内，规划主题拓展基地，满足公司拓展训练及游客游玩需求。 （3 3 ） 主题商业街 依托古荥镇隋唐大运河的历史文化渊源，建设以“隋唐”为主题特色的主题街区，以餐饮、特色商品销售为主要业态。 （4 4 ）度假酒店 规划度假型酒店，满足节假日期间游客的居住需求。 （5 5 ）养老社区 依托古荥大运河景观资源建设养老社区，吸引郑州市主城区离退休老人在此居住，为老年人提供老年人大学、兴趣服务等特色化服务内容。 3. 复合型大盘 规划定位为城市郊区复合型大盘，打造集商业、住宅为一体的复合型社区。 （1 1 ）鲁能美丽汇 商业主要引进鲁能美丽汇元素打造，同时修缮河道，根据区域独居特色的历史文化，打造独居特色的沿河商业 （2 2 ）教育资源 鉴于惠济区教育资源较差建议引进知名教育资源，例如建业小哈弗幼儿园，文化路一小，纬五路小学，枫杨外国语中学等增加项目附加值。 （2 2 ）医疗配套 利用公司与北京国医堂合作的优势资源，在为区域内规划的社区等提供专业的医疗服务。 |